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专家谈二次房改:住房应确立为准公共产品

  近日,一则二次房改方案提交国土资源部及住房和城乡建设部的新闻,搅动了业界和社会关于房价大讨论的舆论氛围。14位房地产界专家联名上书,建议进行二次房改,并提交了二次房改的意见稿。

  这份来自民间、旨在实现中国人“住有所居”梦想的二次房改建议,发起人便是辽宁省外经贸厅企管处原副处长、住宅法专家李明。

  为什么会想到二次房改的提议?二次房改是如何设计中国的住宅保障制度的?这样的提议有多大的可行性。昨日,记者电话采访了李明,这位年届花甲的老人表示,自己从宜居重庆的建设目标中,欣喜地看到二次房改萌动的迹象。“希望二次房改,重庆能够先行一步。”

  现行住房制度非改不可

  记者:为什么会想到提议二次房改?

  李明:我已经退休,住在大连,一家三口住140平方米的住房,条件应该说不错,其他参与提议的14位专家也都已经实现了安居。提议二次房改不是从自身出发,而是关注到现在的住房制度已经到了非改不可的地步。

  记者:对第一次房改和目前的住房制度,你的评价是?

  李明:中国的第一次房改取得了很高的成绩,但是发展到今天也出现了诸多问题,一是政府理论错位,以住房全面市场化理论排斥住房是准公共产品理论,重增长轻民生;其次是队伍错位,以开发商为基本队伍垄断经营,排斥政府非营利公益性的建房机构的住房保障职能,“亲商不亲民”;三是服务错位,制定政策服务于开发商的利益和政府自身利益,官商联手与民争利。

  记者:房价太高、上涨太快的原因是?

  李明:我认为根源不在于开发商个人意愿的问题,而是制度设计的问题,涨价也是制度性的涨价。现有住房机制导致了住房全面市场化,其中公共住房制度的缺位是现行住房制度的最大失误,也可以说是政府的失职,也是民怨的根源,这个问题到了非解决不可的时候了。

  公共住房必须打破垄断

  记者:二次房改的核心内容是什么?

  李明:二次房改的核心内容,就是确立住房是准公共产品,基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。概括起来,就是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”(三三制)。

  三种住房制度指的是,针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为,政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。其中,公共住房实行定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案的四定两竞方式,是二次房改实现的一个必要条件,根本目的是为了解决中间阶层的夹心层问题。

  记者:事实上,针对这部分中间群体,现在的住房制度也有经济适用房、限价房的设计,二次房改有何创新?

  李明:公共住房与限价房、经适房的供应对象虽然都是中等收入家庭,但是还是有很大不同。从供地指标上来看,目前限价房的供地指标有限,而公共住房要求从制度上规定了将保障性住房供地之外的住房用地指标拿出60%左右作为公共住房用地。

  从供地招标方式上来看,限价房采用招拍挂的方式招标,不定地价、建房标准、税费率和利润空间,不确定性很大。而在二次房改的“四定”设计中,公共住房保证了地价、建房标准、税费率、利润率和房价的公开透明和稳定性。

  最关键的是,公共住房的开发队伍与限价房也有不同。限价房的招标方式从制度上排斥了住房合作社和非营利公益性合作建房机构参与的可能性,形成了开发商的垄断经营。而公共住房的开发主体则是合作社和非营利公益性合作建房机构,理想预期是形成与开发商的竞争状态。

  反对者没有一条站得住脚

  记者:二次房改的建设反响如何?

  李明:反响非常大。网上调查显示70%的人赞成,但有意思是,80%认为行不通。我甚至看到过极端的评论,称要两大利益集团减少得益,无异于与虎谋皮。我琢磨,这可以说明一点,在住房制度上,老百姓对政府投了不信任票。

  记者:哪些人反对,反对的理由是?

  李明:目前开发商还没有站出来评论,倒是不少媒体提出了质疑,有人认为是多此一举,有人认为是别出心裁,中国青年报有篇评论,称这是乌托邦的想法,是政府不能承受之重。这些反对意见,我觉得没有一条站得住脚。

  记者:有人评论说,二次房改的目的就是要降房价……

  李明:其实降低房价完全可以在目前的制度框架内解决。二次房改的目的是把住房需求分类解决,对商品房的价格短期内可能有影响,但这只是合理的回归,实施后中低收入者80%会受益,高收入者也不会收到太大冲击。从这个角度上讲,原来的制度框架已经不能解决这个问题。

  期待重庆先试先行

  记者:二次房改有没有现实可行性,这是很多人想问的。

  李明:二次房改完全可以从下到上推进,按照我的理解,三三制的住房体制在重庆已崭露头角。重庆市副市长黄奇帆近日表示,政府将严控土地出让价格,降低商品房成本。“经济适用房土地出让价不超过房价的1/6;中低档商品房不超过房价的1/5,而高档商品房不超过1/3。”

  记者:这些目标和二次房改有哪些相近的地方?

  李明:重庆的住房规划初步给出了三种住房制度和与之相应的三类供地方式,基本确定了三类供地方式的基准地价,为全国做出了榜样。我理解,这就是一个让低端有保障、中端买得起、高端有选择的三三制住房制度。但这仅仅是一个规划,如果在制度设计确立每种土地的价格和数量,在开发队伍上引进开发商以外的力量,我想宜居重庆的目标,会走得更快一点。

  如果重庆有单位感兴趣,我愿意自费到重庆,就公共住房制度的问题,与大家与交流切磋,我希望重庆在房地产市场上,能够率先有一个制度性的突破。  记者 陈富勇